Ожидать ли рост цен на рынке недвижимости в 2019 году

Цены

Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т.п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

Прогнозы аналитиков

  • Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик недвижимости, предполагает, что роста цен не будет до 2020 года, поскольку спрос ниже предложения, а реальные доходы населения падают. Он утверждает, что объемы продаж снизятся на фоне политического курса: повышение пенсионного возраста, налогообложения и других непопулярных мер «вытягивания» экономики за счет населения. Однако в дальнейшем экономический рост вызовет увеличение доходов граждан и потребительская активность возрастет.
  • Станислав Ришко, эксперт в сфере премиум-недвижимости Москвы, считает, что в столичных новостройках увеличится стоимость квартир минимум на 10%, поскольку ужесточение условий для застройщиков вызовут рост расходов и себестоимости жилья. Однако вторичное жилье, по его мнению, упадет на 3-5%, так как ожидания продавцов завышены, и многие объекты не продаются годами.
  • Ильдар Хусаинов, директор риэлторской сети «Этажи», прогнозирует спад продаж в ближайшие несколько лет. Он связывает это с несколькими факторами: подорожание первичного жилья из-за ужесточения требований к девелоперам, повышение ипотечной ставки, торможение ввода новых объектов. Ипотечные объемы, по его словам, снизятся на 10-15%, а цены квартир поднимутся на 3-8%. Кроме того, в связи с прогнозированием подорожания и подогреванием спроса, в 2019 году люди начнут активно скупать жилье, что только ускорит процесс роста.
  • Представитель аналитического бюро «IRN-недвижимость» Юлия Рышкина предполагает, что стоимость квадратных метров не увеличится, поскольку население уже «перекредитовано», а заработные платы не растут. Подорожание 2018 года, по ее мнению, связано со снижением ставки банками, однако этот процесс пойдет вспять в 2019 году.

d48ef9293d8dcd000001c0973f2950b9.jpg

Можно сделать вывод, что 2019-2020 рынок «просядет» на 10-15%, поскольку снизится объем ипотечного кредитования, а стоимость квадратных метров вырастет.

Читайте также:

  • План сноса пятиэтажек в Москве в 2019-2020 году
  • ЖК Ивантеевка в 2020 году

Реновация промзон

Полным ходом идет реновация имеющихся промзон столицы.

На сейчас процесс наиболее масштабно идет на территориях завода «ЗИЛ», Тушинского аэродрома, Завода «Серп и Молот», ДСК-3, Московского зеркального комбината, НПО «Взлет» и «Мосстройснаба».

33eca45959debcdc37061d6d5968d9e6.jpg

В ближайших планах(в этом, 2017 году) ожидается начало реновации ещё 7 промзон. География широка: Тайнинская улица, 9; Новоалексеевская улица, 16; Илимская улица, 3;   улица Берзарина, 28-32; Полярная улица, 25; Вольная улица, 28; территория Первого Московского приборостроительного завода в районе между Кутузовским проспектом и улицей 1812 года.

В каждом из новых проектов появится примерно по 200-300 тысяч квадратных метров жилья. В уже ведущихся — примерно 2-2,5 миллиона.

Что пишут СМИ

Спрос на жилье на вторичном рынке в Центральном округе Москвы за последний год упал на 10%, за последние пять лет – на 25%, пишут «Ведомости». По оценкам экспертов, в настоящее время цены здесь завышены на 30%.

Так, если в Тверском районе средняя стоимость квартиры бизнес-класса равна 25 млн руб., то в районе Беговой аналогичное по классу жилье продается в среднем за 17,6 млн руб. В районах Замоскворечье (20, 3 млн руб. за квартиру) и Хорошевский (14,3 млн руб. за квартиру) разница составляет 6 млн руб., в районах Пресненский (20,9 млн руб.) и Филевский парк (17,4 млн руб.) – 3,5 млн руб.

«Многие, выбирая между районами ЦАО и соседними локациями из других округов, делают выбор в пользу последних, понимая, что могут здесь за те же средства приобрести дополнительные квадратные метры или объект более высокого качества, чем в центре», – говорит руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов.

Дополнительная информация

Что я еще принимал во внимание в процессе подготовки материала:

  • Почему мной выбран 2020 год? Потому что по заявлениям властей пик реновации ожидается как раз к этому сроку. Более того, большинство проектов новой застройки будут выходить на рынок как раз примерно в этот период.
  • За первое полугодие 2017 года цены на квартиры в элитных новостройках Москвы снизились в среднем на 11%, причем самое активное падение было во втором квартале — на 7%. Это также перекликается с моим предыдущим постом о увеличении скорости падения в более массовом секторе.
  • По данным на 2015 год, общая площадь жилья в Москве — 236 000 000 квадратных метров.
  • К 2021 году в Москве будет построена ещё 61 станция метро. В дополнение к имеющимся 206.
  • Я специально не учитываю влияние на рынок недвижимости санкций, цен на нефть, валюту и т.д. — это вообще не прогнозируемо на уровне обычных участников рынка.

У новостроек все худшее позади

Примечательно, что наиболее прогрессивные застройщики уже сейчас выводят на рынок проекты с ценами гораздо ниже средних. Кто-то изначально заявляет более низкую стоимость квартиры, кто-то уменьшает цену неявно — за счет скидок и акций.

Это означает, что на рынке новостроек дно уже почти достигнуто, если не целиком, то по крайней мере частично. Уже сейчас можно найти предложения по ценам, близким к уровню дна, то есть по ценам завтрашнего дня. В ближайшие годы дальнейшее падение цен в основном будет затрагивать вторичное жилье, где частники все еще неадекватно оценивают свои квартиры и гораздо менее охотно идут на торг и снижение цен, нежели застройщики. Покупатели будут отдавать предпочтение уже подешевевшим новостройкам, а квартиры на вторичном рынке останутся невостребованными, пока их владельцы не будут готовы к существенному пересмотру цен.

Ипотека в 2019 году

Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования. Цель — снизить процентную ставку по ипотеке для граждан, чьи доходы не позволяют приобретать жилье по действующим процентным ставкам. Центробанк и Минэкономразвития прогнозируют падение ставок по ипотеке до уровня 8-9% в 2019 году и до уровня 6-7% в 2020 году.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро приведет к росту активности на рынке недвижимости. Вызванный этим рост стоимости квадратных метров может уже к концу 2019-го заставить цены достигнуть показателей уровня докризисного периода.

Ряд банков, согласно последним новостям, уже в 2018 году предложил своим потенциальным заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Появились программы ипотеки без первого взноса, но с повышенной до 13-14% ставкой кредитования. В связи с этим часть аналитиков ожидает восстановление рынка недвижимости уже к концу этого года.

Похожие статьи
  • Курс евро в 2019 году: прогноз, мнение экспертов
  • Увеличение пенсионного возраста в России с 2019 года

Предпосылки к снижению цен

Последний десяток лет положение дел на отечественном рынке недвижимости сложилось довольно непростое. Несколько сменяющих друг друга финансовых потрясений ощутимо подорвали экономику страны. Это откликнулось весьма негативными тенденциями на рынке недвижимого имущества – с 2014 года отмечается стремительный обвал спроса на жилье. Затяжная рецессия, по мнению экспертов, захватит и 2019 год, так как факторы, повлекшие ее возникновение, актуальны по сей день:

  • Перенасыщенность рынка недвижимости. Один из главных факторов, влияющих на движение цен на жилье вниз – это быстрый рост объемов предложения. Рекордная активность девелоперов превратилась в настоящий строительный бум. Общий объем предложения квартир из новостроек увеличился в несколько раз. Проще говоря, строится намного больше, чем люди в состоянии купить.
  • Сокращение уровня платежной способности россиян. Реальные доходы за последние 5-6 лет сократились. Несмотря на то, что представители власти регулярно анонсируют о снижении уровня инфляции и налаживании внутренней экономики, покупательная способность населения существенно снизилась. Зарплаты растут более медленными темпами, чем цены на бензин и товары первой необходимости. Накопить даже на первый взнос на покупку жилья под силу не каждой семье.
  • Высокий процент закредитованности населения. Нежелание вечно экономить и копить, приводит к тому, что люди набирают по несколько потребительских кредитов одновременно. Банки пестрят заманчивыми акциями и предлагают воспользоваться рассрочкой во всех сферах, начиная от продажи туристических путевок и заканчивая рынком одежды. Потребительские кредиты съедают четверть зарплат жителей России, поэтому средств на покупку квартиры даже в ипотеку уже не остается.
  • Цена на квартиры завышена. Большинству россиян цена квадратного метра, увы, не по карману. В зарубежных странах используется простой норматив – стоимость одного квадратного метра не может превышать сумму среднемесячного дохода на душу населения. В нашей стране эти показатели значительно отличаются. Строительные компании скрывают объемы прибыли с реализации недвижимости, но при этом утверждают, что подешеветь жилье может только в случае применения девелоперами некачественных строительных материалов.

Аналитики рынка недвижимости считают, что общая стоимость жилья может снизиться за счет строительства квартир с сокращенным метражом, а также за счет дальнейшего падения стоимости ипотеки.

1928c75f5afdffab1dc4e3073fab4680.jpg

Прогнозы стоимости кв. метров в Москве и области

По прогнозам в 2019 году недвижимость в Москве станет более доступной. Но несмотря на это плата в столице за квадратные метры несоизмеримо велика, по сравнению со стоимостью квартир по России в целом. Это связано с тем, что уровень жизни в столице выше. Благодаря развитой промышленной инфраструктуре предоставляется множество рабочих мест, а значит – стабильная работа и зарплата, возможность продвинуться по карьерной лестнице.

В поисках работы и достойного заработка в Москву ежегодно приезжают тысячи людей, которым надо где-то жить. В результате стоимость кв. м значительно выросла, а затем, когда предложение опередило спрос – упало:

  • 700-800 $ за 1м² в 1996 году.
  • 6000 $ — в 2008 году.
  • 4000 $ — в 2010 году.
  • 2000 $ — в 2016 году.
  • Около 3000 $ — в 2018 году.

Тенденция удешевления будет сохраняться и на следующий год, а всплеск цен в 2017-2018 годов был связан с дешевизной ипотеки.

ddd347955b46d876454bfcdbabba7c2e.jpg

Цены на квартиры в Москве по прогнозам на 2019 году снизятся и на вторичное жилье. Хотя многие владельцы квартир еще держат ставку, но и они вскоре будут вынуждены ее опустить. По словам риелторов, сейчас вторичное жилье в столице продается только то, которое имеет реальную и даже заниженную стоимость.

Что касается московской области, то прогнозируется более стремительное снижение расценок, чем в столице. Финансирование строительства пригородных новостроек снижается и многие объекты замораживаются. Те объекты, которые уже готовы к эксплуатации сравнялись со стоимостью жилья в Москве. Поэтому если продавать недвижимое имущество в пригороде, то расценки нужно еще больше опустить.

Следует отметить, что существует и противоположная точка зрения. Согласно другому прогнозу аналитиков, рынок жилья в Москве на 2019 год не просядет, а наоборот, произойдет повышение расценок на недвижимость. Это произойдет в результате перехода к проектному финансированию. Такой переход приведет:

  • К банкротству мелких застройщиков.
  • Появлению банка-посредника.

В результате банкротства мелких фирм на рынок придут крупные строительные компании. Уменьшение количества конкурентов приведет к монополизации и увеличению стоимости квадратного метра в следующем году.

Что будет с ценами на недвижимость при обвале рубля

Если ситуация с санкциями США против России усугубится и американский истэблишмент решится на:

  • замораживание финансовых активов,
  • запрет на инвестиции в российский госдолг,
  • ограничения в энергетическом секторе,

результатом этого может стать рост курса доллара. Обвал рубля по заявлениям чиновников из Минфина маловероятен, так как по словам Антона Силуанова финансовая система страны устойчива и готова к любым потрясениям извне.

Тем не менее, курсовые колебания вполне вероятны и они могут привести к некоторой коррекции рубля.

В такой ситуации можно предположить, что рублевая ликвидность будет искать защитные активы, но недвижимость вряд ли будет выглядеть таковой – ведь спрос на квартиры падает и всё больше вторички выставляется каждый день. Защиту от падения рубля могут искать в золоте, евро и тех же долларах, поскольку их проще конвертировать в любой товар. А вот недвижимость не может являться таким защитным активом в виду низкой ликвидности.

Есть другое предположение, которое выдвигают отдельные экономисты – в случае ослабления рубля на рынок недвижимости начнут выходить всё больше продавцов с целью побыстрее продать жильё и выйти из квартирного бизнеса. Такая ситуация может привести к падению относительной цены за квадратный метр в:

  • Воронеже,
  • Саратове,
  • Екатеринбурге,
  • Петербурге,
  • Омске,
  • Перми.

Поскольку в этих городах средняя цена квартиры достаточно высока и спроса на недвижимость вряд ли хватит, чтобы удерживать цены на одном уровне.

Ещё сильнее может пострадать сектор недвижимости в Краснодаре, Сочи, Ростове-на-Дону, так как сюда в последние годы наблюдалась значительная миграция из Сибири, Дальнего Востока и Северных районов России. Причем чаще всего картина покупателя южной недвижимости – молодой военный пенсионер или северянин, льготник, рано вышедший на заслуженный отдых. А в связи с новой денег у населения предпенсионного возраста будет меньше, и переезжать они станут реже.

Что пишут СМИ

В официальных изданиях сообщается, что в 2018 году снижение покупательского спроса будет продолжаться. Прогнозируемое снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию возможно, однако, эксперты рынка уверены, что прогноз будет не таким оптимистичным, каким его видят лидеры крупнейших банков. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 20 кв.м. в Москве составляет 1 млн. рублей. Такие условия предлагаются либо при приобретении квартиры в ипотеку от застройщика по специальной программе, либо когда жилье относится к ветхому, и продавец согласен предложить за него минимальную цену.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

994c2bb50dc7d6b01b4b2acd46427766.jpg

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

bac991fcc56443a0d307a1bedd97ae71.jpg

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2018 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

3b82fb79ae8d3871b0aab780c3fd2a3b.jpg

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2018 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

  • снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
  • неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
  • ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
  • появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

3e96c0472a33c2f34d779e8fc0049a7c.jpg

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.

Влияние внешних факторов

Если рассматривать внешние факторы, влияющие на рынок жилья в Подмосковье в 2019 году, то главным из них является экономическая ситуация в регионе. Рост новых рабочих мест приводит к тому, что жители подмосковного региона уверенно приобретают квартиры в ипотеку с привлекательными процентными ставками.

Молодые семьи пользуются преимуществом, предлагаем им государством в лице Программы материнского капитала. С помощью нее можно погасить долг по ипотеке или улучшить жилищные условия, в том числе при реконструкции жилого помещения или ремонту с увеличением площади проживания. Таким образом, жители Подмосковья могут продать свою жилье и приобрести квартиру в новостройке или современном комплексе, увеличив жилплощадь. Лучшие условия для покупателей действуют сейчас: низкие проценты по ипотечным кредитам и специальные цены от застройщиков (со скидкой и бонусами в виде сертификатов на ремонт, покупку мебели).

Как изменятся цены на жилье в Подмосковье в 2019

Рынок жилья в Подмосковье увеличивается с каждым годом примерно на 7%. Такой прирост не наблюдается больше ни в каком регионе в нашей стране. По статистическим данным, средняя стоимость квартиры в Подмосковье в 2016 году составила 2,4 млн. рублей. Минимальная стоимость, за какую доступно приобрести квартиру на окраине Москвы или в Подмосковье, составляет, по итогам 2016 года, 1 млн. рублей. Максимальное снижение стоимости жилья в РФ произошло в 2015 году. Тогда рынок жилья ощутил резкий «обвал» до 33%, однако, с 2017 года ситуация на рынке постепенно стабилизировалась. Правительственные программы, такие как материнский капитал, позволяют жителям нашей страны приобретать жилье, рассчитывая на финансовую поддержку от государства в размере не менее 453 тыс. рублей, по состоянию на 2016 год. В 2017 году материнский капитал увеличен с учетом инфляции.

Последние новости

Последствия последнего экономического кризиса оказались для России слишком печальными. Их можно легко наблюдать во всех сферах хозяйствования РФ. Наиболее же сильный удар пришёлся именно на рынок недвижимого имущества. На протяжении последних двух лет он находится в стагнации – стоимость жильё продолжает неутолимо падать, даже если этот процесс и проходит в последнее время очень медленно.

По словам аналитиков, в 2019 году кардинальных перемен в этом плане не предвидится. Согласно наиболее вероятному прогнозу, цена квадратных метров будет находиться на позициях 2018 года. Правда, в некоторых регионах России жильё может подешеветь на 10 и больше процентов.

Есть ещё одна, альтернативная точка зрения. По словам некоторых представителе строительного бизнеса, стоимость первички в 2019 году может показать положительную динамику. Как оказалось, причина всему – повышение тарифов на топливо, услуги подрядчиков и стройматериалы. Именно это может стать основным фактором роста цены конечного продукта, ведь все дополнительные затраты на создание подобного жилья отразятся на его финальной стоимости.

При всём этом застройщикам придётся прибегать к различным ухищрениям, чтобы обратить внимание покупателей на предлагаемую продукцию вторичного рынка недвижимости. Достигнуть желаемого помогут какие-то бонусы: развития инфраструктура или более качественная компоновка квартир.
.

Прогнозы цен на недвижимость

Официальные

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.

Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.

В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость, однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке.

Участников рынка

Среди представителей строительной отрасли настроения более категоричные. Большая часть рынка ожидает вскоре ощутимое повышение цен на недвижимость, и связывает это повышение с отказом от долевого строительства.

Л. Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, считает, что застройщики предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать готовые квартиры. Это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, к закономерному снижению числа участников рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, что поспособствует монополизации рынка.

Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.

Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О. Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2020 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.

П. Самиев, управляющий партнер НРА, утверждает, что после замены фактически бесплатных для застройщика денег дольщиков на банковские кредиты под проценты, следует ожидать роста цен на жилье в 2019-2020 годах.

В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2019 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.

Как видно, большинство экспертов ожидают роста цен на недвижимость в 2019-2020 годах, это неотвратимо в силу принятия поправок к закону о долевом строительстве.

Понравилась статья? Поделитесь ей
Или подписывайтесь на обновления по почте

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о